不動産投資（区分マンション）で資産形成　収入・支出・CFを徹底解説　～初心者向け専門用語解説付き～

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こんにちは！デベリーマン投資家のSAMです。

私は、人生の選択肢の多様化のため、お金の勉強をして資産形成をしている、都内の不動産デベロッパー勤務の20代サラリーマンです。
40歳で1億円達成を目標に、日々貯蓄や投資に励んでおります。
具体的な保有資産や、株・ファンドなどの売買実績についても随時公開しますので、投資をこれから始めたい人や、資産形成について勉強したいけど、何から手を付ければよいのか分からないという人は、是非ご参考にしてください。

本日の議題は、「不動産投資（区分マンション）で資産形成　収入・支出・CFを徹底解説〜初心者向けの専門用語解説付き〜」です。

資産形成の手段の一つとして不動産を用いる方は一定数いますが、多くの方にとって、不動産投資というものはハードルが高いように感じるかもしれません。
その理由としてよく挙がるのが、①金額が大きくて手を出しづらい、②騙された話などを聞いて取り組むのが怖い、この2点だと思います。

この記事では、不動産デベロッパーに勤めている私が、皆様が不安に思っていることを解消するとともに、会社員にとって不動産投資が資産形成のための最良の手段であることをお伝えしていきたいと思っています。
また、専門用語などの難しい話はできるだけ簡潔に、分かりやすく解決していきます。

資産形成のために、まずNISAやiDeCoを始め、その後特定口座でETFや個別株も買い始めて、次の投資方法を模索している方は是非ご覧ください。

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１．不動産投資の種類

まずは、不動産投資の種類について簡単に解説します。
今回は現物取引に焦点を絞って解説しますので、ファンドやREITを用いて投資する手法については除外して考えます。

不動産投資は大きく分けて7種類あります。
①区分マンション
②戸建て
③一棟マンション・アパート
④一棟ビル
⑤シェアハウス・民泊
⑥駐車場・駐輪場
⑦トランクルーム

不動産投資を始めるにあたっては、①～③の住宅物件をオススメします。
理由は単純で、身近で分かりやすく、ご自身でのリスクコントロールがしやすいからです。
それ以外のアセットをご検討の方は別記事にて今後解説しますので、そちらをご参照ください。

ここからは住宅物件である①～③について詳しく解説します。

それぞれについて、価格と借入の観点で、簡単にまとめました。
※価格、利回りについては目安として表記しており、この範囲に収まらない物件もございます。

この中で私がオススメしたいのは、区分マンション投資です。
理由は、自己資金がほとんど必要なく始められて資金効率が良い上に、リスクも低いと考えられるからです。
その理由について次の章で詳細解説したいと思います。

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２．不動産投資のメリット

続いて、不動産投資のメリットについて解説したいと思います。
私が考える不動産投資のメリットは以下5点です。
①レバレッジを効かせた投資で、効率的な資産拡大が可能
②もしもの時も、不動産売却によって損失を最小限に抑えられる
③資金計画を立てやすい
④節税効果が得られる
⑤保険代わりになる
順番に詳細解説します。

①レバレッジを効かせた投資で、効率的な資産拡大が可能
これは不動産投資を行う最大のメリットだと考えております。
株やFX、仮想通貨などへの投資は基本的には自己資金でのみ行うことができます。
いくら投資したくても、金融機関はそのために貸付することはなく、元々資金を持っていない人にとって莫大な資産を築くことは難易度が高い現状があります。
相当なリスクを負うか、相当長期間に渡って投資を続けないと、莫大な資産形成は達成できません。
一方、不動産は投資するための資金の貸付をしてくれます。
少ない資金で莫大な資産を運用することで、多大な純資産形成が可能になります。
またローン返済についても自身のポケットからではなく、入居者の家賃から支払われます。
つまり不動産購入時も、ローン返済時も自身の資金をほとんど使わずに、資産形成ができます。
これが不動産投資の唯一無二のメリットだと言えます。

②もしもの時も、不動産売却によって損失を最小限に抑えられる
日本人は特に大きな借金をすることに抵抗がある人が多いです。
不動産を買っても入居者が付かず、苦しい状況になったらどうしようと考える方は多いのではないかと思います。
しかし、仮に1000万円の物件を取得して運用失敗したとしても、1000万円の損失を被ることは基本的にはありません。
その物件を売却することである程度補填ができるからです。
特に東京都内の物件は資産価値が高いので、ある程度の金額での売却は可能だと思います。

③資金計画を立てやすい
バブル崩壊時、不動産価格は大きく下落しましたが、家賃相場についてはそこまで激しく落ち込むことはありませんでした。
下記グラフを見ていただけると分かる通り、不動産価格は半値以下になっておりますが、家賃相場については-15%程度です。
そういった意味で家賃収入は予測がしやすいです。
またローン返済やその他必要経費について、不動産投資では知識があればある程度予想できる支出が多いです。
よって、資金計画は立てやすいと感じております。

参照：遂にバブル崩壊?2020年不動産価格大予想！ - 株式会社TESキャピタル (tescapital.net)

※オフィスビルの変動グラフしかなかったためそちらを使用

④節税効果が得られる
後ほど詳細は解説しますが、不動産には減価償却という特殊な費用が存在ます。
これによって、実際のCFベースでは黒字経営できているが、財務上は赤字になる現象が起こりえます。
確定申告をすることで、不動産投資による収支と、会社からの給料などの所得は通算して計算することが可能ですので、財務上の赤字を報告することで節税効果が期待できることも不動産投資のメリットの一つだと言えます。

⑤保険代わりになる
不動産投資においてローンを組む場合、団体信用生命保険に加入することになります。
これはローンを借入した本人が死亡した場合、残りの返済が免除になり、ご家族に不動産資産が残るというものです。
これにより、生命保険などに加入する必要がなくなります。
団体信用生命保険は、ローン返済額に組み込まれて支払うものですが、こちらにガン特約などを追加して、ガン保険代わりにすることも可能です。

ここまで５つのメリットを解説してまいりましたが、これらのメリットを最も享受できるのが区分マンションだと言えます。
特に100％ローンが組めるという点が最も大きなメリットです。
会社員など、安定した収益を持っている方は積極的に借入をして、不動産によって資産拡大することをオススメします。

以下では、区分マンションへの投資という前提で、不動産投資を解説していきたいと思います。

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３．不動産投資の収入・支出・CF

続いて、不動産投資において発生する収入、支出、そしてそれらによるCFについて解説します。
これらを購入時、運用時、売却時の３つの段階に分けて解説します。

■購入時
購入時は収入はなく、支出のみです。
必要な支出について以下にて解説します。
・物件価格
・諸費用
諸費用については一般的に、物件価格の5～10％程度必要だと言われています。
詳細は以下の表をご覧ください。

区分投資のローンは基本的には物件価格100％までの融資となりますが、場合によっては諸費用まで含めたローンを引けることがあります。

■運用時
●収入
＜常時＞
・家賃収入
賃料と共益費は項目が分かれて請求されていますが、これらはまとめて不動産オーナーの収入となります。
＜一時的＞
・礼金
新規の入居者と賃貸借契約を締結する際、入居者から不動産オーナーに支払われるものです。
家賃1か月分が相場ですが、オーナーの意向次第で、礼金なしにしたり、逆に2か月分取ったりする場合もあります。
物件の人気具合で、判断しています。
・更新料
賃貸借契約は2年間のことが多いですが、この契約を更新するために必要な費用が更新料です。
相場は家賃1か月分です。

●支出
＜常時＞
・ローン返済
金融機関に対して支払う返済です。
ローンには元利返済と元金返済の2種類があり、それぞれ総返済額と月々の返済額が異なります。
大きな特徴は以下の通りです。
総返済額：元利返済＞元金返済
毎月返済額：元利返済→ずっと一定、元金返済→最初は支払い額多く徐々に減っていく

参照：元利均等返済と元金均等返済はどちらがお得？違いと目的別の選び方を解説 (musashi-corporation.com)

それぞれの月々の返済額を算出するための計算式は以下の通りです。
（元利返済）
毎月返済額＝借入金額×月利×（1+月利）の返済回数乗/（1+月利）の返済回数乗-1
※月利＝年利/12
（元金返済）
N回目の返済額＝元金の均等返済＋残額の利息
＝借入金額/返済回数 + (借入金額 – 借入金額/返済回数 X (Ｎ – 1)) x 金利
計算式だと難しすぎるので、参考に金利と借入金額別の月額返済額（元利返済ver）を添付しておきます。

現在（2022年5月3日時点）の金利相場としては、住宅ローン0.5％程度、区分投資用ローン1.8％程度です。

ローン金額を計算することに特化したローン電卓がございますので、必要な方は以下よりご購入いただければと思います。

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・管理委託費
管理会社に委託するために必要な費用です。
相場は家賃の3％～5％で、毎月お支払いする形になります。
委託業務内容は、家賃回収代行業務、緊急修繕などの対応窓口業務です。
委託は必ず必要なものではなく、自主管理するオーナーもいらっしゃいます。

・管理費
建物を管理するために、マンションの管理組合に毎月支払う費用です。
管理組合によって金額は決まっており、相場としては3,000円～10,000円程度です。
管理組合は全区分のオーナーから回収したお金で、マンションの管理運営に必要な資金を賄います。
代表的なものとしては、共用部の光熱費や、設備などの点検費、管理人の人件費などです。

・修繕積立金
管理組合は各区分の所有者から集めた修繕積立金で、大規模修繕を行います。
相場としては、2,000円～20,000円で毎月管理組合に支払います。
大規模修繕は一般的に10年～15年のスパンで行われ、修繕が実施されるたびに、毎月回収される修繕積立金の金額が増額されることが多いです。
よって、築年が古いマンションほど修繕積立金は高い傾向にあります。

・固定資産税、都市計画税
毎年1月1日時点の物件の所有者に請求される税金です。
年1回の支払いで、数十万円の金額が一般的です。

・火災、地震保険料
5年もしくは10年に一度支払いする保険料です。
物件購入時に支払っておりますので、それが期限切れになったときに必要になる費用です。
まとめて数十万円という金額が相場です。

・減価償却　※会計上の費用で実際のCF上の支出ではない
減価償却とは、価格が大きく長期にわたって使用するものに関して、購入したときに全額費用計上するのではなく、何年かに分けて費用計上するというものです。
不動産はまさにそれに該当し、減価償却期間や金額は以下のように算出されます。
減価償却期間＝（法定耐用年数ー経過年数）＋経過年数×20％
※法定耐用年数は構造によって異なる。
例）木造：22年、鉄筋コンクリート：47年、鉄骨鉄筋コンクリート：47年
月額減価償却費＝取得価格×定額法の償却率/12
※定額法の償却率＝1/減価償却期間

＜一時的＞

・緊急修繕費
専有部内に故障などが発生した場合に必要になる費用です。
賃貸借契約の内容によりますが、基本的に専有部内の故障の修繕費は、不動産オーナーが負担することが一般的ですので、必要経費としてある程度見ておく必要があります。
特に築年数が古い物件では設備の交換を余儀なくされる事態が多く、支出がかさむ傾向があります。
また、入退去時の原状回復工事もオーナー負担となる部分が大きいため、その点も考慮する必要があります。

・仲介手数料
入居者が退去し、新たに入居者を募集するときに発生する費用で、不動産仲介会社に支払います。
一般的には家賃1か月分となっています。

■売却時
●収入
・物件価格
・固都税清算金（固定資産税、都市計画税の日割り分）
●支出
売却時の支出については、一般的には4％～6％程度だと言われています。
詳細は以下の通りです。

以上、用語の解説と、すべての収入、支出、それによるCF（キャッシュフロー）の解説でした。
最後にこれらを含めて、不動産投資の物件判断の際に用いる指標について解説します。

■表面利回り
年間家賃収入÷物件購入価格で算出される数字です。
一般的に初期判断の指標として用いられます。
■実質利回り
（年間家賃収入ー年間支出）÷物件価格で算出される数字です。
この年間支出は実際のCFベースで考えられることが多く、減価償却は含みません。
また、物件自体の収益性を示すための指標なので、ローン返済は加味せずに算出されます。

これら２つの利回りをベースに不動産取引はなされることが多いです。
東京都内の相場としては、以下の通りです。（2022年5月3日時点）
表面利回り：3％～7％
実質利回り：2％～6％

ここからローン返済が必要になりますので、基本的には区分投資でフルローンを組んだ時、CFを残すことは難しいとされています。
この投資手法での利益確保の手段は、家賃によるローン返済による売却時の差額分利益となります。
よって、CFとしてはギリギリでも良いので、プラスをキープし続けることを意識することが大切だと考えております。

仮に金利1.8％で不動産を購入した場合、CFが出るラインは表面6％程度です。※筆者調べ
このような物件でリスクが少ないものを選んで購入することが区分投資のポイントになります。

続いて、私が作成した区分不動産収支シートを公開します。
これは架空の物件でシュミレーションしたものです。
前提条件は以下の通りです。
物件価格：2000万円（100％ローン）
諸費用：物件の5％
PMフィー（管理委託費）：賃料の4％
修繕積立金：10,000円/月
管理費：5,000円/月
ローン条件：金利1.8％、返済期間35年