サラリーマンは、堅実に億ろう。

20代からの資産形成で、1億円達成したい人のためのリアルな投資日記。20代都内不動産デベロッパー勤務。

不動産投資(区分マンション)オススメの物件の探し方~収益物件の良質な情報収集~

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目次

1.仲介物件と買取再販物件

2.収益物件の探し方

3.まとめ

 

こんにちは!デベリーマン投資家のSAMです。

私は、人生の選択肢の多様化のため、お金の勉強をして資産形成をしている、都内の不動産デベロッパー勤務の20代サラリーマンです。
40歳で1億円達成を目標に、日々貯蓄や投資に励んでおります。
具体的な保有資産や、株・ファンドなどの売買実績についても随時公開しますので、投資をこれから始めたい人や、資産形成について勉強したいけど、何から手を付ければよいのか分からないという人は、是非ご参考にしてください。

本日の議題は、「不動産投資(区分マンション)オススメの物件の探し方~収益物件の良質な情報収集~」です。

不動産投資に興味があり、実際に始めてみたいけど、どうやって物件を探せばよいか分からないという方が多いと思います。
不動産投資で騙された話を聞くこともあり、最初の第一歩を踏み出すのが怖いと思う気持ちも理解できます。
そこで今回は、初心者向けに物件情報の探し方を解説します。
不動産投資に不安がある方は、より多くの物件情報に触れて知識を蓄えることで、あらゆるリスクにも対応できるようになると考えております。
是非この記事を参考にして、たくさんの物件情報にふれていただければと思います。
※本記事は区分マンション投資に特化したものとなっております。

 

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1.仲介物件と買取再販物件

物件の探し方を紹介する前にまずは、物件の買い方について説明します。

不動産会社に物件情報の紹介を受けると聞くと、仲介会社をイメージする方が多いと思います。
しかし、仲介会社からではなく、買取再販業者から物件を購入するという手法もあります。
まずはこれらの違いについて、解説します。

■仲介会社

不動産仲介会社のビジネスモデルは、物件情報を顧客に紹介し、売り手と買い手をマッチングし、仲介手数料を得るというものです。
不動産市場に出回っているもの全てが対象となるので、幅広い物件を取り扱えるという点が大きなメリットです。

■買取再販会社

一方、買取再販会社のビジネスモデルは、物件を一度自社で購入し、それを顧客に売却するというものです。
不動産のプロの目で選び抜かれた物件のみの取り扱いなので、精度は高いですが、物件数に限りがあるという特徴があります。

これらの特徴をまとめると以下の通りです。

仲介会社と買取再販会社 比較

仲介会社は、手数料にて利益を確保しているのに対して、買取再販会社は仕入れ値と売却額の差額にて利益確保している点が大きな特徴です。
買取再販については、不動産会社自らが売り手になり、売却活動を行うことになるため、買い手はそれに対して仲介手数料を支払う必要がなくなります。
基本的には仲介手数料分が上乗せされた価格にて売却されることが多いですが、中には利益をかなり上積みして売却する業者もあるため、そのあたりの見極めは重要になってきます。

このような特徴から、契約価格については、仲介物件は売り手と買い手の間で決定されるのに対し、買取再販物件は不動産会社が決定するものが多いです。
よって買取再販物件の方が値引きが難しいことが多いです。

ここまで聞くと、仲介物件の方が良さそうに感じますが、買取再販物件には大きなメリットがあります。
それは100%フルローンが可能なことです。
正確には、提携先の金融機関に事前審査をかけ、100%ローンが出る物件のみを購入して転売しています。
その買取再販会社の提携ローンを用いることで、フルローンでの物件購入が可能になります。
一方、仲介物件は100%フルローンは難しいことが多いです。
仲介物件でフルローンできる物件は0ではないですが、基本的には自力で金融機関に交渉に行かない限り、好条件での借入は難しいのが現実です。

レバレッジが効くことが不動産投資の一番のメリットであり、それを全面的に可能にする買取再販物件は使い方によっては、魅力的だと思います。

ここまで、仲介物件と買取再販物件の違いを解説しましたが、これから解説する物件検索方法の中では、この両方の情報が混在しているものが多いです。
この違いについて、意識しながら物件情報を見ることで、物件見極めの精度が高まると思います。

 

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2.収益物件の探し方

続いて、物件情報の探し方です。
収益物件の情報収集方法は、大きく3つあります。

①検索サイト
競売物件サイト
③地元の不動産会社からの紹介
セミナー等による物件情報の紹介

それぞれについて、以下解説します。

 

①検索サイト

最も手軽に実行できる、初心者にオススメの方法がこちらです。
各物件サイトでは、大量の情報がありますが、その中で自分の条件に合う物件を検索して探してみてください。
気になる物件があれば、積極的に資料請求することをオススメします。

投資物件の検索サイトとしてオススメのものを以下にてご紹介します。

■楽待(らくまち)

【楽待】国内最大の不動産投資サイト|収益物件数No.1 (rakumachi.jp)

7万件を超える物件情報を取り扱っている、不動産投資用サイトの最大手です。
自分のニーズを検索条件として登録できるといった便利な機能も付いております。
こちらは、単に投資物件が検索できるだけではなく、不動産投資家による講義やコラムなどのコンテンツも充実しているのが特徴です。
特に初心者の方は、非常にタメになる内容が盛りだくさんだと思いますので、登録して損はないかと思います。

■健美家(けんびや)

東京都の収益物件を探す|不動産投資の健美家 (kenbiya.com)

1.5万件を超える物件情報を取り扱っている、大手サイトの1つです。
楽待には劣りますが、国内ナンバー2の規模を誇っています。
大きな特徴としては運営歴が最も長く信頼性が高いということです。
こちらについても、コラムやブログが充実しております。

■ノムコム・プロ

【ノムコム・プロ】不動産投資、収益物件、事業用不動産の情報サイト (nomu.com)

野村不動産ソリューションズが運営するサイトで、収益物件に特化しているものです。
不動産投資を始めたい方向けのセミナー等も開催していることがありますので、時間が合う方はそちらにもご参加いただければと思います。

■アットホーム

【アットホーム】中古マンションを探す|マンション購入の情報 (athome.co.jp)

こちらは投資用物件に特化したものではありませんが、取り扱い物件数は非常に多いです。
主に自己居住用の物件掲載がされていますが、投資用として保有できる物件情報も多々あります。
自身でシュミレーションすることが多くなりますが、非常に勉強になると思います。

■SUUMO

【SUUMO】東京都のエリアから探す中古マンション購入情報

最後に皆様おなじみSUUMOです。
こちらも投資用物件に特化したものではありませんので、調べる手間は多いですが、掘り出し物が見つかりやすいです。
物件情報も多いので、条件を絞って検索することをオススメします。

投資用物件専用のサイトには買取再販物件が多く存在し、それ以外では仲介物件が多いのが全体的な傾向です。

 

競売物件サイト

つづいて競売物件サイトです。
こちらは破産や相続等で競売に出された物件が掲載されています。
このような事情があるため、相場よりも安く購入できるケースもあるため、競売物件を狙う投資家も存在します。
代表的なものを2つご紹介します。

■競売情報BIT

ホーム | BIT 不動産競売物件情報サイト (courts.go.jp)

こちらは裁判所が運営しているサイトです。
日本全国の物件取り扱いがあり、競売物件を探すのに最も使用されています。

■981

地元不動産業者のサポートを受けられる競売不動産検索サイト!981.jp

こちらは、一般社団法人不動産競売流通協会によって運営されているサイトです。
競売情報BITと同じく、日本全国の物件取り扱いがあります。

 

③地元の不動産会社からの紹介

物件情報をいち早くキャッチするのにはこの方法が最も効果的です。
情報の流通は、売り手→不動産会社→流通サイト→その他不動産会社の流れで出回ります。
この中で、地元の不動産会社からの紹介は、最初の不動産会社の時点での情報を取得できます。

よって①や②よりも早い段階で情報を得られることが大きなメリットです。
ただし、物件情報の取得にはエリアが限定されることが多いのがネックだと言えます。

しかし有益な情報を取得できるチャンスが多いので、積極的に地元の不動産会社にアプローチするのは効果的だと思います。

こちらの物件は、仲介物件が多い傾向にあります。

 

セミナー等による物件情報の紹介

不動産投資に興味を持つ人が増える中で、各社セミナーに力を入れるようになりました。
セミナーの中では不動産投資の基礎講座をするだけではなく、実際に物件情報をいただけることも多いです。
オススメのセミナーを以下添付しますので、興味のある方は是非ご参加ください。

 

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3.まとめ

以上いかがでしたでしょうか。

様々な物件情報の探し方があり、そのそれぞれに特徴があることが分かっていただけたかと思います。
不動産業界では千三(せんみつ)という言葉がよく言われます。
これは、1000の物件情報に出会えば、3つの物件は購入できるような良い物件だという意味です。
それぐらい良い物件に出会うまでの道のりは険しいです。
だからこそ、少しでも多くの物件情報に触れることは非常に重要です。

この記事で、不動産投資についての理解が少しでも深まっていれば幸いです。

他の不動産に関する記事を以下に貼付しておきますので、よろしければご覧ください。

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今回も最後までご覧いただき、ありがとうございました。
また次の記事でお会いしましょう。

Twitterにて日々、投資や資産形成の情報を発信しておりますので、是非ご覧いただければ幸いです。
SAM@デベリーマン投資家(@SAMindex7)

 

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