配当金生活によるFIRE経済的自立のための日本高配当株の選び方～ENEOSホールディングス編～
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目次
こんにちは！デベリーマン投資家のSAMです。
私は、人生の選択肢の多様化のため、お金の勉強をして資産形成をしている、都内の不動産デベロッパー勤務の20代サラリーマンです。
40歳で1億円達成を目標に、日々貯蓄や投資に励んでおります。
具体的な保有資産や、株・ファンドなどの売買実績についても随時公開しますので、投資をこれから始めたい人や、資産形成について勉強したいけど、何から手を付ければよいのか分からないという人は、是非ご参考にしてください。
本日の議題は、「配当金生活によるFIRE経済的自立のための日本高配当株の選び方～ENEOSホールディングス編～」です。
本シリーズでは、日本高配当株を買う時の判断基準について解説し、実際に筆者が保有する銘柄の財務状況を具体的に解説します。皆様の銘柄選びのご参考にしていただけたら幸いです。
※特定の銘柄の購入を推奨するものではございません。投資は自己責任でお願いいたします。 
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１．日本高配当株選びのポイントと筆者の保有銘柄
私が日本高配当株を購入するときに重視するポイントは、安定的に高配当を維持できる銘柄であるかどうかです。株価上昇については重視しておらず、恒常的に下落している銘柄でなければOKとしています。その理由は、日本株はキャッシュフロー強化というポジションで買い進めているからです。株価上昇によるキャピタルゲインは、米国株に任せて、着実にキャッシュフローを増加させることを、日本株購入の目的としています。
この前提で日本高配当株を判断するとき、重視する財務指標は以下8項目です。順番に解説します。
●売上高
意味：企業目的にあたる商品やサービスを提供することで得た代金。
判断ポイント：増加傾向にあるか。バラツキがなく安定しているか。
投資家還元の源になるため、重要な指標の1つです。高配当を出し続けられるかという観点では、いかに安定した売上高を確保しているかが大切です。
●EPS
意味：1株あたり純利益。（当期純利益÷発行済株式総数）
判断ポイント：増加傾向にあるか。バラツキがなく安定しているか。
投資家還元は、売上ではなく純利益が原資となります。よってEPSは非常に重要な指標です。
赤字の年がある企業は経営が危ぶまれる可能性を秘めていると言えます。
●営業利益率
意味：売上高に対する営業利益の割合を示す指標。（営業利益÷売上高×100）
判断ポイント：7％程度が平均的な指標。（10％以上は好ましい。5％以下は△）
どれだけ効率よく利益を上げられているかを示す指標になります。しかし、これはビジネスモデルによる違いが大きく単純に数字だけで比較するのはオススメしません。
同じ業界の中で比較することで、その企業がどれだけ効率的に利益を上げているかが判断できるかと思います。
●自己資本比率
意味：総資本（負債及び純資産の合計）に占める純資産の割合。
判断ポイント：40％以上で合格ポイント。（60％以上あると財務体制が非常に強固）
自己資本比率が高ければ高いほど、借入に頼らず自己資金で事業運営できているということです。借入比率が高い企業よりも財務が安定することは、想像に容易いかと思います。
●営業CF
意味：本業による収入と支出の差額。
判断ポイント：増加傾向にあるか。バラツキがなく安定しているか。
単純にその年1年間で、本業のみでしっかりと利益を出せているかが分かる指標です。過去10年間を振り返って赤字がある会社は、今後もバラツキが出ることが予想されるため、積極的な買付をしたい銘柄とは言えません。
●現金等
意味：企業が保有する現金等の資産の合計。
判断ポイント：安定しているか。増加傾向であるか。
現金等が増えていない場合、上手く再投資に充てている可能性もあるため、一概に増加傾向が良いとは断言できません。ただ、バラツキがある場合や、目減りしている場合は健全な経営ができていない可能性もあるので、注意が必要です。
●一株当たり配当金
意味：株主に還元する一株あたりの配当金。
判断ポイント：安定しているか。増加傾向にあるか。
安定的な高配当を受け取り続けられるかという点で、最も大事な指標の1つです。企業によっては連続増配宣言（三井住友FGなど）しているところもあるので、過去の実績のみではなく、企業HPの投資家向けページもチェックしてみてください。
●配当性向
意味：会社が純利益のうちどれだけ配当金の支払いに向けたかを表す指標。
判断ポイント：30～50％が健全な範囲。（70％を超えると継続的な配当が難しいケースも出てくる）
配当性向が低すぎる企業は配当金による投資家還元意識は低く、再投資による株価上昇によって還元しようとする傾向にあります。逆に配当性向が高すぎる企業は、継続的に同水準の配当金を出し続けることが困難な可能性があり、また再投資資金もないため、企業成長が見込みにくく注意が必要です。
ここで私が保有する銘柄をご紹介します。（2022年5月9日時点）
銘柄の順番は、購入順ですので、ランキング等ではございません。
これらの銘柄について、実際の数字をもとに財務状況を解説していきたいと思います。
分析結果は、配当目的で保有し続けるという前提での評価であって、その企業そのものの評価ではない点にご留意いただければ幸いです。
各項目ごとに以下の通り評価しております。
A:良い、B：普通、C：悪い
総合評価の基準は以下の通りです。
A：とても良好。いつでも買い増したい。
B：良好。株価が極端に上がっていなければ買い増したい。
C：普通。割安であれば買い増したい。
D：やや悪い。とても割安で配当利回りが高ければ買い増したい。
銘柄分析には、以下のサイトを参照しています。
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２．ENEOSホールディングスの分析結果
今回は、「ENEOSホールディングス」です。
先ほどの8つの指標をベースに解説していきます。
まずは株価と現時点（2022年5月9日）の配当利回りです。
株価：477円、配当利回り：4.60％という状況です。
株価推移は以下の通りです。
株価は基本的に横ばいの水準となっております。
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以下にて、財務状態解説をしていきます。
●売上高
売上高は増加し続けているわけではありませんが、比較的安定推移しております。
評価：B
●EPS
EPSに関しては、かなりバラツキがあります。
赤字年もいくつか散見され、純利益の安定性には欠ける印象です。
評価：C
●営業利益率
営業利益率は、2〜5%程度と、非常に低水準で推移しています。
赤字年もあり、安定していない状況です。
評価：C
自己資本比率については、30%前後で安定推移しております。
積極的な借り入れを活用して事業展開している様子です。
評価：B
●営業CF
営業CFについては、ややバラツキがありますが、赤字年はなく安心できる営業活動を行なっています。
評価：B
●現金等
現金等については、ややバラツキがあり、全体的に増加傾向です。
評価：B
●一株あたり配当金
一株当たり配当金については、非常に堅調に増加しております。
過去10数年で減配の実績はなく、増配もしくは据え置きされており、今後の配当金にも期待できます。
評価：A
●配当性向
配当性向については、非常にバラツキが大きいです。
赤字年を除くと、概ね20〜30%で推移しております。
評価：C
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３．まとめ
最後にまとめです。
評価は以下の通りでした。
売上高：B
EPS：C
営業利益率：C
自己資本比率：B
営業CF：B
現金等：B
一株あたり配当金：A
配当性向：C
これらを考慮して、総合評価は以下の通りです。
C：普通。割安であれば買い増したい。
売上高については堅調ですが、EPS赤字年があり、営業利益率・自己資本比率が高くなく財務体勢が弱いことからこのような評価となりました。
しかし、増配の意向は大変強く、高配当銘柄としての期待値は高いかと思います。
以上、いかがでしたでしょうか。
最後までご覧いただき、ありがとうございました。
この記事を、日本株購入のご参考にしていただければ幸いです。
他の日本高配当株の選び方の記事を以下に貼付しておきますので、よろしければご覧ください。
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VOO(S&P500)Twitter投資家予想と結果 2022/5/2～2022/5/6
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目次
こんにちは！デベリーマン投資家のSAMです。
私は、人生の選択肢の多様化のため、お金の勉強をして資産形成をしている、都内の不動産デベロッパー勤務の20代サラリーマンです。
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本日の議題は、「VOO(S&P500)Twitter投資家予想と結果 2022/5/2～2022/5/6」です。
毎日寄り付き前の時間に、Twitter投資家に対して、その日一日の株価の値動き予想のアンケートを取っております。変動要因となる様々なニュースと併せて予想していただき、引けで答え合わせをしています。
このアンケート結果では、先物価格だけでは十分に読み取ることができない、個人投資家の相場への捉え方を把握することができると思いますので、是非ご参考にご覧いただけますと幸いです。
また、この記事内のデータは、楽天証券およびバンガード社のサイトから引用されたものです。
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１．VOO(S&P500)Twitter投資家予想と結果
●2022/5/2
<主な変動要因＞
・EU、ロシア産原油の輸入禁止を提案へ。
・ロシアが9日に宣戦布告か、イギリス国防相が予想。
・FOMCパウエル議長の会見を控える。
ウクライナ情勢のさらなる激化が懸念される一方、FOMCも控えるという状況の中で、Twitter投資家予想は以下の通りでした。
全5票のうち、80%にあたる4票が下落予想という結果でした。また、下落幅については、1.5%以上と0～1.5％を予想した方が半分半分という状況でした。
投票数が多かった順番に並べると以下の通りです。
①0～1.5％の下落（2票）、①1.5%以上の下落（2票）、③0～1.5%の上昇（1票）、④1.5%以上の上昇（0票）
非常にリスクオフモードが強い中で、その結果は以下の通りでした。
寄り付きはやや下落し、その後も低迷しましたが、後半で大きな上昇を見せ、最終的には前日比で+0.62%という結果で、3番目に投票数が多かった、「0～1.5％の上昇」と予想した方が的中でした。
Twitter投資家の予想に反して、僅かに上昇して引ける結果となりました。
●2022/5/3
<主な変動要因＞
・FOMCパウエル議長の会見を控える。
・マリウポリ周辺に強制収容所か、アメリカ分析。
・ドイツ、ロシア産原油禁輸に方針転換。
引き続きウクライナ情勢の長期化が懸念される一方、パウエル議長の会見に注目が集まる中で、Twitter投資家予想は以下の通りでした。
全21票のうち、62%にあたる13票が上昇予想という結果でした。また、上昇幅については、0～1.5％を予想している方がやや多いという状況でした。
投票数が多かった順番に並べると以下の通りです。
①0～1.5％の上昇（7票）、②1.5%以上の上昇（6票）、③1.5%以上の下落（5票）、④0～1.5%の下落（3票）
Twitter投資家予想ではやや買い優勢の中で、その結果は以下の通りでした。
寄り付きから上昇し、その後も堅調に推移し、最終的には前日比で+0.43%という結果で、1番投票数が多かった、「0～1.5％の上昇」と予想した方が的中でした。
Twitter投資家の予想の通り、僅かに上昇して引ける結果となりました。
●2022/5/4
<主な変動要因＞
・FOMCパウエル議長会見。
・ロシア軍、各地でミサイル攻撃か。
・イーロン・マスク氏、Twitter再上場を計画か。
・ロシア、制裁企業向け輸出などを禁止。
ついにFOMC会見を迎える状況の中で、Twitter投資家予想は以下の通りでした。
全25票のうち、60％にあたる15票が上昇予想という結果でした。上昇幅については、1.5%以上の予想が多いという状況でした。
投票数が多かった順番に並べると以下の通りです。
①1.5％以上の上昇（10票）、②1.5%以上の下落（7票）、③0～1.5%の上昇（5票）、④0～1.5%の下落（3票）
Twitter投資家予想はやや買い優勢な中で、その結果は以下の通りでした。
寄り付き以降継続的に株価は上昇を続け、最終的には前日比で+3.03%という結果で、1番投票数が多かった、「1.5％以上の上昇」と予想した方が的中でした。
FOMCパウエル議長会見をサプライズなく通過したことで、Twitter投資家の予想の通り、大幅上昇して引ける結果となりました。
●2022/5/5
<主な変動要因＞
・FOMC、5月利上げ0.5ポイントを発表。また、6月以降についても0.75ポイント利上げについては慎重と発言。
・マリウポリ製鉄所で停戦、ロシアが発表。
・アメリカ、ロシアへの輸出が前年同月比で80％近い大幅減少。
利上げ幅についてサプライズなく通過して安心感が芽生えた中で、Twitter投資家予想は以下の通りでした。
全6票のうち、83％にあたる5票が下落予想という結果でした。また、その中でも1.5％以上の上昇を予想した方がやや多いという予想でした。
投票数が多かった順番に並べると以下の通りです。
①1.5％以上の下落（3票）、②0～1.5%の下落（2票）、③0～1.5%の上昇（1票）、④1.5%以上の上昇（0票）
前日の大幅上昇を受けて、Twitter投資家予想ではかなりリスクオフモードが強い中で、その結果は以下の通りでした。
寄り付き以降継続的に株価は下落を続け、最終的には前日比で-3.51%という結果で、1番投票数が多かった、「1.5％以上の下落」と予想した方が的中でした。
Twitter投資家の予想の通り、大幅下落して引ける結果となりました。
●2022/5/6
<主な変動要因＞
・露艦沈没、アメリカが事前に位置情報提供。
・米国10年債利回り3.0％超え。
・VIX指数が30超え。
・北朝鮮が月内に核実験か、アメリカ分析。
・イーロン・マスク氏、Twitter暫定CEO就任へ。
再び長期金利が上昇し、市場の警戒感が強まる中で、Twitter投資家予想は以下の通りでした。
全10票のうち、60％にあたる6票が上昇予想という結果でした。上昇幅については、0～1.5％の予想がかなり多いという状況でした。
投票数が多かった順番に並べると以下の通りです。
①0～1.5％の上昇（5票）、②0～1.5%の下落（2票）、②1.5%以上の下落（2票）、④1.5%以上の上昇（1票）
Twitter投資家予想ではやや買い優勢の中で、その結果は以下の通りでした。
寄り付きは株価を下げ、その後は上昇と下落を繰り返す相場でしたが、最終的には前日比で-0.62%という結果で、2番目に投票数が多かった、「0～1.5％の下落」と予想した方が的中でした。
Twitter投資家の予想に反して、下落して引ける結果となりました。
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２．1週間、年初来の動き
1週間累計(2022/5/2～2022/5/6)の、VOO(S&P500)の株価は、-0.15%と下落する結果となりました。FOMCパウエル議長会見に大きく影響を受け、株価変動する1週間でした。
また、VOOの年初来からの株価変動は、-13.92%となりました。年明けからの継続的な下落により、引き続き厳しい状況が続きます。
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３．Twitter投資家の正答率
最後に2022/5/2～2022/5/6のTwitter投資家予想の正答率を発表します。
正解率：60％（3/5）
上昇or下落正解率：60％（3/5）
※上昇or下落が50％ずつに分かれた場合は、カウントしておりません。
また、集計全期間（2022/3/1～2022/5/6）のTwitter投資家予想の正答率は以下の通りです。
正解率：46.9％（23/49）
上昇or下落正解率：52.1％（24/46）
皆様ご協力ありがとうございました。
他のVOO(S&P500)Twitter投資家予想と結果の記事を以下に貼付しておきますので、よろしければご覧ください。
この様子は、Twitterでリアルタイムで確認できますので、ご興味がある方は是非ご覧ください。
SAM＠デベリーマン投資家（@SAMindex7）
ではまた次の記事でお会いしましょう。ありがとうございました！
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日経平均225Twitter投資家予想と結果 2022/5/2～2022/5/6
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目次
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私は、人生の選択肢の多様化のため、お金の勉強をして資産形成をしている、都内の不動産デベロッパー勤務の20代サラリーマンです。
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また、この記事内のデータは、楽天証券および日経平均株価サイトから引用されたものです。
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１．日経平均225Twitter投資家予想と結果
●2022/5/2
<主な変動要因＞
・三井住友銀行、システム障害発生も全て復旧。
・EU、ロシア産原油の輸入禁止を提案へ。
・ロシアが9日に戦争宣言か、イギリス国防相が予測。
・メルカリの不正利用16億円補填費用。
・夏のボーナス0.3～1.6％増加予測。
ウクライナ情勢の溝が深まり、日本企業のトラブルも続出する中、Twitter投資家予想は以下の通りとなりました。
全27票のうち、85％にあたる23票が下落予想という結果でした。下落幅については、1.5％以上の予想が非常に多いという状況でした。
投票数が多かった順番に並べると以下の通りです。
①1.5％以上の下落（17票）、②0～1.5%の下落（6票）、③0～1.5%の上昇（4票）、④1.5%以上の上昇（0票）
Twitter予想では、リスクオフモードが非常に強い中で、その結果は以下の通りでした。
寄り付きはやや上昇したものの、その後大きく下落し、少し回復は見せたものの、最終的には前日比で-0.11%という結果で終えました。2番目に投票数が多かった、「0～1.5％の下落」と予想した方が的中でした。
Twitter投資家の予想の通り、僅かに下落して終えることになりました。
●2022/5/6
<主な変動要因＞
・経産省、ロシア産石油の禁輸は難しいと発言。
・マリウポリ製鉄所で停戦、ロシアが発表。
・ロシア、首相ら日本人63人を入国禁止へ。
・岸田首相、水際対策6月大幅緩和の考えを表明。
ウクライナの一部地域での停戦から状況の良化が見られ、また水際対策緩和による日本経済回復の兆しも見られる中、Twitter投資家予想は以下の通りとなりました。
全16票のうち、63％にあたる10票が上昇予想という結果でした。上昇幅については、0～1.5％を予想する方が多いという状況でした。
投票数が多かった順番に並べると以下の通りです。
①0～1.5％の上昇（7票）、②0～1.5%の下落（4票）、②1.5%以上の上昇（3票）、④1.5%以上の下落（2票）
Twitter投資家予想では、やや買い優勢の中で、その結果は以下の通りでした。
寄り付き後やや下落しましたが、その後は堅調に推移し上昇を続け、最終的には前日比で+0.69%という結果で終えました。1番投票数が多かった、「0～1.5％の上昇」と予想した方が的中でした。
Twitter投資家の予想の通り、僅かに上昇して終える形になりました。
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２．1週間、年初来の動き
1週間累計(2022/4/26～2022/5/6)の、日経平均225の株価は、+0.97%と上昇して終えることとなりました。ウクライナ情勢の解決の糸口が僅かに見え、コロナ収束の兆しが見えたことによる水際対策緩和によって景気回復が期待される中で、日本株はやや買われる展開となりました。不安定な市場の中で、特にバリュー株が堅調に推移した1週間でした。
また、日経平均225の年初来からの株価変動は、-7.84%となりました。株価がやや回復したことで再び27,000円を上回る形となりました。
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３．Twitter投資家の正答率
最後に2022/5/2～2022/5/6のTwitter投資家予想の正答率を発表します。
正解率：50％（1/2）
上昇or下落正解率：100％（2/2）
また、集計全期間（2022/3/2～2022/5/6）のTwitter投資家予想の正答率は以下の通りです。
正解率：37.2％（16/43）
上昇or下落正解率：60.9％（25/41）
※上昇予想と下落予想が半分半分と分かれた時は、カウントしておりません。
今週は上昇or下落の正答率が100％と非常に精度の高い結果となりました。
他の日経平均225Twitter投資家予想と結果の記事を以下に貼付しておきますので、よろしければご覧ください。
この様子は、Twitterでリアルタイムで確認できますので、ご興味がある方は是非ご覧ください。
SAM＠デベリーマン投資家（@SAMindex7）
日経平均225的中確率
— SAM@デベリーマン投資家 (@SAMindex7) 2022年5月6日
●2022/5/2〜2022/5/6
正解率:50%(1/2)
上昇or下落、正解率:100%(2/2)
●集計全期間(2022/3/2〜2022/5/6)
正解率:37.2%(16/43)
上昇or下落、正解率:60.9%(25/41)
※上昇予想と下落予想が半分半分に分かれた時はカウントしておりません。
皆様ご協力ありがとうございました。
ではまた次の記事でお会いしましょう。ありがとうございました！
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賃貸vs持ち家コスト徹底比較 ～結局どちらがお得・オススメなのか～
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こんにちは！デベリーマン投資家のSAMです。
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本日の議題は、「賃貸vs持ち家コスト徹底比較 ～結局どちらがお得・オススメなのか～」です。
生活費の中の大部分を占めるのが、住居費です。
居住費は、FIRE・早期リタイアを目指す方のみならず全ての人々にとって重要です。
生活の満足度を下げずに、住居コストをどれだけ下げられるかは非常に大切なテーマです。
そんな中で度々話題になるのが、賃貸vs持ち家論争です。
賃貸派と持ち家派（分譲）に分かれて、最良の選択がどちらなのかを議論する場面をよく見かけます。
様々な記事を拝見してはいるものの、結局どちらがお得なのか分からないという方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産デベロッパーに勤務する私が、賃貸と持ち家で必要なコストを全て解説したいと思います。
入居時の初期コストと、月々支払額の２つの視点からこれを徹底公開します。
この記事を参考に、賃貸vs持ち家論争の答えを見つけていただければ幸いです。
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１．賃貸および持ち家のメリット・デメリット
まず初めに賃貸と持ち家のそれぞれのメリット・デメリットについて解説します。
■賃貸
＜メリット＞
・引っ越しの容易さ
自然災害、ご近所トラブル、生活ライフの変化など、何があるか分からない人生では、気軽な引っ越しの選択を持てるのは良いことだと思います。
・常に最新設備の家に住むことができる
上記と被る部分もありますが、賃貸であれば引っ越しが容易なため、常に最新設備がある綺麗な家に住むという選択を取ることができます。
＜デメリット＞
・家賃を払い続けなければならない
住宅ローンの返済が終了すると月々の支払いがなくなる持ち家に対して、賃貸の場合は家賃の支払いがずっと続きます。
・高齢になれば借りにくくなる
賃貸マンションへの入居には審査があり、年を重ねると審査通過が難しくなり、住める家が限定されます。
■持ち家
＜メリット＞
・住宅ローン完済で資産が残る
数十年にわたる住宅ローンの返済が終了すると、純資産としての不動産が手元に残り、月々の住居費の支払いから解放されます。
・リフォームなどが自由にできる
賃貸の場合は、退去時に借りた当時の状況に戻す（原状回復）必要がありますが、持ち家だと自身の好きなように室内を変更できます。
＜デメリット＞
・引っ越しが難しい
売却する、もしくは賃貸に出すというやり方で引越することは可能ですが、いずれも手間と時間がかかります。
・住宅ローン以外で払い続けないといけないコストがある
代表的なものは、固定資産税・都市計画税や、管理費、修繕積立金などです。
固定資産税・固定資産税は年1回、管理費・修繕積立金は毎月支払いの必要があります。
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２．入居時コスト比較
次に入居時（引越時）にかかるコストを比較します。
まずは賃貸マンションの入居時コストです。
不動産オーナーの意向による変動が多少ありますが、基本的には家賃の4～8か月分の初期費用が必要になります。
これらについて、以下解説します。
礼金：不動産所有者（オーナー）に対して支払う。入居時に支払って返金はなし。
敷金：不動産所有者（オーナー）に対して支払う。退去時の工事費用に一部充当し、残りは返金される。
仲介手数料：不動産仲介会社に支払う。
保証料：不動産保証会社に支払う。※保証会社による保証の場合に限る。
火災保険料：保険会社に支払う。
続いて、持ち家（分譲マンション）の入居時コストです。
こちらは一般的に物件価格の6～10％分の初期費用が必要になります。
これらについて、以下解説します。
住宅ローン手数料：住宅ローンの融資を出してくれた金融機関に対して支払う。
契約印紙：不動産売買契約書に貼付する印紙にかかる税金。※売買価格によって変動。
登記費用：所有権登記、抵当権登記（担保登録のようなもの）に必要なお金。司法書士に対する報酬も含まれる。
不動産取得税：所在の都道府県に対して支払う。
修繕積立基金：マンション全体の修繕（大規模修繕）を行うために集めるお金。大規模修繕は10～15年スパンで行われる。
仲介手数料：不動産仲介会社に支払う。新築マンションの場合は不要なことが多い。
初期コストを比較すると、持ち家（分譲マンション）の方が高いのが特徴的です。
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３．月々の支払額比較
続いて月々の支払額についてです。
まずは住宅ローンと家賃の比較です。
こちら金利別の月々支払額表です。
現状（2022年5月現在）、大手メガバンクでは、金利0.5％程度で住宅ローンの融資を出してくれます。
少し属性が厳しい方でも、フラット35（住宅ローン貸付機関）で1％前半で融資可能な状況です。
※日本全体の経済動向により、金利水準は変動します。
不動産マーケットは場所によって、分譲価格が高い場所と、賃貸価格が高い場所があります。
よってこの表だけで、賃貸と持ち家のどちらがお得かを断言するのは難しいかと思います。
自身の住みたいエリアで、この価格を比較してみると答えが見つかるかと思います。
しかし、定期的に必要なコストはこれだけではありません。
この他に必要となるコストについても考慮したうえで、どちらが最適かを考えるべきです。
そのコストについて解説します。
賃貸で定期的に必要となるコストは、更新料のみです。
通常、賃貸マンションは2年契約が多いです。
この契約を更新し、新たに2年間継続して住みたいときに不動産オーナーに対して支払うお金が、この更新料です。
続いて持ち家の定期支払コストです。
大きく３つありますので、これについて以下で解説します。
管理費：管理組合に対して支払う。区分所有者から集めたお金で日々のマンション管理を行います。
修繕積立金：管理組合に対して支払う。組合が作成した修繕計画をもとに区分所有者から回収し、10～15年スパンで大規模修繕を行います。
固定資産税・都市計画税：所在の市町村に対して支払う税金。
先ほどの住宅ローン・家賃比較表に、こちらの定期支払を加味すると、どちらが本当にお得なのかが見えてくるかと思います。
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４．まとめ
以上いかがでしたでしょうか。
本記事では、賃貸と持ち家を比較したときのコストを全て洗い出しました。
分譲マンションと賃貸マンションを比較したときに地域によってその価格バランスが異なるため、どちらがお得なのかを結論付けることは難しいかと思います。
しかし、これらのすべてのコストを把握したならば、自身が検討する住宅で比較することは可能です。
是非こちらの記事を参考に検証いただければ幸いです。
他の不動産に関する記事を以下に貼付しておきますので、よろしければご覧ください。
本日も最後までご覧いただき、ありがとうございました。
Twitterにて、投資や不動産に関する情報発信を行っていますので、ご興味ある方は是非覗いていただければ幸いです。
SAM＠デベリーマン投資家（@SAMindex7）
5/5米国予想 結果発表
— SAM@デベリーマン投資家 (@SAMindex7) 2022年5月6日
皆様の予想は、投票数が多い順に、
①1.5%以上の下落
②0〜1.5%の下落
③0〜1.5%の上昇
④1.5%以上の上昇
であったのに対し結果3.51%の下落ということで、①の方が的中でした。
6件の回答者様の内、83%が下落予想とリスクオフモードが強い中、大幅下落して終えました。 pic.twitter.com/yRVb4p2RCF
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円安と米国株式市場・日本株式市場 ～今後の推察と株価予想～SPYD・VYM・VOO・VT・QYLD・XYLD・SRET状況公開
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目次
こんにちは！デベリーマン投資家のSAMです。
私は、人生の選択肢の多様化のため、お金の勉強をして資産形成をしている、都内の不動産デベロッパー勤務の20代サラリーマンです。
40歳で1億円達成を目標に、日々貯蓄や投資に励んでおります。
具体的な保有資産や、株・ファンドなどの売買実績についても随時公開しますので、投資をこれから始めたい人や、資産形成について勉強したいけど、何から手を付ければよいのか分からないという人は、是非ご参考にしてください。
本日の議題は、「円安と米国株式市場・日本株式市場～今後の推察と株価予想～」です。
直近急速な円安が起こっており、話題になっています。
現時点（2022年5月5日）では、1ドル130円程度と約20年ぶりの水準にまで至っております。
日銀の黒田総裁もこの状況について、「急速な円安は日本経済にとってマイナスである」とはっきり語っております。
この状況の中で、今後の株式市場はどうなっていくのだろうと不安に思っている方は多いはずです。
また、今後の投資戦略について、迷っている方も一定数いるかと思います。
本記事では、そのような方々に対して、今の円安状況を解説し、今後の推察を行っていきます。
是非最後までご覧いただけますと幸いです。
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１．円安の原因
まずは今のドル円状況をご覧いただきましょう。
ご覧の通り、現時点で130円程度になっています。
2022年3月初旬時点では、1ドル115円台であったことから、急激に円安が進んでいる様子が伝わるかと思います。
この水準は歴史的に見ると高い値になっていますが、決して異常な数値ではありません。
昔をさかのぼると、200円前後の相場もありましたので、記録的な状況ではないということをまずはご理解いただきたいです。
この状況を見る限り、まだまだ円安状況が加速する可能性は十分ありうると推測しています。
続いて円安の原因についてです。
円安は一般的に、円の価値が下がる、またはその他の通貨の価値が上がったときに起こりうる現象です。
円の価値が低く評価され、売られ続けた結果このような形になるのです。
ではなぜ円の価値が下がっているのでしょうか。
次はその理由について解説します。
その理由として考えられるのは、４つあります。
①海外諸国との政策金利差
②インフレ格差による輸入品価格の上昇
③岸田首相の政策に対する懸念
④日本の将来性への懸念
下記にて順番に解説します。
①海外諸国との政策金利差
新型コロナウイルスの影響で経済混乱が起こった2020年を機に各国は金融緩和を実施しました。
政策金利をほぼ0に設定することで、経済活性化を図ったのです。
この政策が功を総じて、世界経済は急速に回復しました。
そんな中で、インフレーションも過熱化するようになりました。
アメリカのインフレ率を表す指標である、消費者物価指数は物凄い勢いで急上昇している状況です。
このままではインフレーション激化による世界経済の大混乱も免れないため、これに歯止めを効かせるべく、米国を中心とした世界各国は政策金利の引き上げを実施し始めました。
アメリカの重要な金融政策を決定する場であるFOMC（連邦公開市場委員会）は2022年計8回開催されますが、そのすべてにおいて、0.25ポイント～0.5ポイントの利上げを行うことはすでに発表されています。
インフレの状況によっては、より早いペースでの利上げも余儀なくされるかもしれません。
一方、日本ではゼロ金利政策が継続される予定となっています。
世界に比べてインフレ率が低いことから、金利を上げることで景気後退の懸念が強いとの判断が下されています。
https://www.boj.or.jp/research/research_data/cpi/index.htm/#p01
この金利格差により、円安が進んでいます。
つまり、インフレが進み経済活性化しているアメリカと、経済停滞する日本の対比で、日本円が売られているということです。
また、政策金利は預金金利にも繋がります。
米国ドルを保有していると多くの金利を受け取れる可能性があるのに対し、日本円を保有することによる金利はほんの僅かです。
これらの格差により、円安は急速に進みました。
②インフレ格差による輸入品価格の上昇
次に輸入品価格の上昇です。
日本企業は、その多くを海外からの輸入による原料調達で賄っています。
その原料が、これまで1ドル115円程度で購入できていたものが、130円支払わないと手に入れられなくなります。
原価が高騰することは会社にとって致命的な問題です。
仕入れ値上昇分の解決策としては、価格に転嫁して値上げして販売するか、これまでの値段で販売し利益を薄くするか、この2択に迫られます。
この判断の結果、日本企業の多くは現状値上げを選択しています。
しかしこれは正常なインフレではなく、景気が良くないのに物価が上がる、スタグフレーションの状態になっています。
この状況が続くと、それぞれの給料が上がっていないのに物の値段が上がり続け、ますます消費が落ち込み、景気後退が加速するという悪循環に陥ります。
これを懸念して円を売る人が増えたことが、2つ目の背景です。
③岸田首相の政策に対する懸念
現在の日本では岸田ショックと呼ばれる現象が起こっています。
これは岸田首相の発言によって、株が売られ、株価が下がり続けているという現象です。
代表的なものとして、金融所得課税の強化が挙げられます。
現在日本の所得税は、その所得額に応じて5％～45％が課税される累進課税制度が導入されています。
一方、金融所得課税については、一律で20％です。
岸田首相は、これにより貧富の格差が広がっていることを是正するため、金融所得課税の税率を引き上げる方向性を示しています。
この言動に投資家は反応し、日経平均株価は下落の一途をたどっております。
日本株価は円の価値を表す指標でもあるため、こちらも円安に影響を与えていると言えます。
④日本の将来性への懸念
最後に日本の将来性についてです。
日本には将来に対する課題が山積みの状態です。
主な問題は以下の通りです。
・人口減少によるGDP縮小
・赤字国債
・高いインフレ諸国からの輸入頼り
これらを踏まえて日本経済の先行きは決して明るくないと海外諸国から判断されています。
よって、円が売られて円安が加速する状況が続いています。
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２．円安による保有株状況
続いて円安によって筆者の保有する米国株がどうなったかをご紹介します。
私は2021年2月ごろから米国株を買い始めました。
当時は1ドル110円程度の為替相場でした。
結論、為替変動により、日本円での評価額は非常に増えている状況になっています。
実際の持ち株の現在の状況は以下の通りです。
■SPYD（SPDRポートフォリオS&P500高配当株式ETF）
SPYDは現在117株保有しております。
平均取得単価は、38.55ドルです。
現在値（2022年5月5日時点）は44.32ドル（+14.9%）という状況です。
しかし、日本円にすると+34.23%となります。
この差が為替による力です。
■VYM（バンガード・米国高配当株式ETF）
VYMは現在34株保有しております。
平均取得単価は、107.94ドルです。
現在値（2022年5月5日時点）は111.85ドル（+3.6%）という状況です。
しかし、日本円にすると+20.65%となります。
■VOO（バンガード・S&P500ETF）
VOOは現在8株保有しております。
平均取得単価は、411.11ドルです。
現在値（2022年5月5日時点）は394.34ドル（-4.0%）という状況です。
しかし、日本円にすると+8.4%となります。
円安の影響で、株価はマイナスであるにも関わらず、日本円での資産評価はプラスになるという逆転現象が生まれております。
■VT（バンガード・トータル・ワールド・ストックETF）
VTは現在27株保有しております。
平均取得単価は、99.45ドルです。
現在値（2022年5月5日時点）は96.14ドル（-3.3%）という状況です。
しかし、日本円にすると+17.04%となります。
■QYLD（グローバルX NASDAQ100・カバード・コールETF）
QYLDは現在93株保有しております。
平均取得単価は、21.59ドルです。
現在値（2022年5月5日時点）は20.21ドル（-6.3%）という状況です。
しかし、日本円にすると+6.04%となります。
株価上昇よりも配当金へ期待が高いQYLDですが、受け取る配当金もドルなので、そちらも円安効果で高水準な配当金が期待できます。
■XYLD（グローバル S&P500・カバード・コールETF）
XYLDは現在22株保有しております。
平均取得単価は、50.66ドルです。
現在値（2022年5月5日時点）は48.40ドル（-4.4%）という状況です。
しかし、日本円にすると+8.23%となります。
■SRET（グローバルX スーパーディビィデンド-世界リートETF
SRETは現在109株保有しております。
平均取得単価は、9.43ドルです。
現在値（2022年5月5日時点）は8.82ドル（-6.4%）という状況です。
しかし、日本円にすると+7.17%となります。
このように、米国株の日本円評価額は、円安効果で増大しております。
株価としてマイナスのものも、円評価にするとプラスになるという逆転現象も起こっているほどに、現状の円安は急激なものになっております。
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３．円安と米国株式市場・日本株式市場の今後
これまで円安の原因と、実際の資産状況をご説明してきましたが、これらを踏まえて今後の推察をしたいと思います。
米国市場および日本市場の株価がどのように推移していくのかを、予想していきたいと思います。
※あくまで筆者の個人的な予想であり、特定の投資を推奨するものではありません。
■米国株式市場の今後
まずは米国株式です。
筆者は、円安はまだ加速し、さらに長期的に継続するものだと考えております。
その理由は第1章にてすでに解説した通りですが、アメリカと日本の経済状況格差とそれに伴う金利差が主な原因です。
よって、現状円安だから米国株を購入するのを控えるという考えには至っておりません。
また、米国では利上げによる長期金利上昇が予定されており、それによって一時的に株価が下落する場面はあると思いますが、世界的に最も有望な市場であることは変わらないと考えております。
したがって、長期的にはまだまだ上がり続けると考えております。
アメリカには成長を後押しする文化と、世界の覇権を握る企業がすでにあるからです。
つまり米国株は今後も買いの状況が続くと個人的には推察しております。
■日本株式市場の今後
一方、日本株は今後厳しい状況を迎えると考えております。
第1章に述べた通り、景気後退の中のインフレ（スタグフレーション）が起きており、さらなる経済状況の悪化が懸念されるからです。
また、この円安は急激なものであり、日本の各企業は対策を十分に練られていない状況の中で苦境を迎えております。
そういった意味でも非常に厳しい場面になるかと思います。
ただし、日本企業すべてが厳しくなるわけでもないかと考えております。
今後生き残る会社は下記3種類かと思います。
・経済体力がある業界の大手会社
・原材料を海外からの輸入に頼らない会社
・海外への事業展開に成功している会社
以下にて理由を解説します。
・経済体力がある業界の大手会社
円安による原価高により、中小企業は倒産を余儀なくされるかと思っています。
支出が増大する中、ブランド力で大手会社に劣る中小企業は価格転嫁が難しく、競争優位性が乏しいためです。
各企業が次々に倒産するこのような状況下で、大手企業はその商圏のすべてを握ることになります。
すると、原価高による利益圧縮や価格増が起こっても、その圧倒的な競争優位性により勝ち残り続けることができます。
今まさに電力・ガス業界で起こっている事象がほかの業界でも発生すると予想しています。
・原材料を海外からの輸入に頼らない会社
こちらに関しては、詳しい説明は不要かと思います。
円安の影響を受けずに営業活動を続けられる会社は、これまでと同じ価格で販売しても十分な利益確保ができます。
このような企業は、変わらず生き残り続けると思います。
・海外への事業展開に成功している会社
最後に海外展開についてです。
たとえ円安により原価が高騰していても、販売価格を上げてそれが売れ続ければ何も問題ありません。
日本の経済状況では高価での販売は難しそうですが、高インフレが続いている海外へならそれが可能です。
現時点である程度海外シェアを握っている会社であれば、これが継続する可能性が高いと考えられます。
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４．まとめ
以上、いかがでしたでしょうか。
今回の記事では、今話題の円安と株価について、解説しました。
その原因と、今後の考察について、個人的な見解を踏まえての説明でしたが、最後までご覧いただき、ありがとうございました。
どれだけ経済状況が悪くても、その中で勝ち続ける企業は必ず存在します。
その時々に合わせて、それを見極めることが重要だと考えております。
円安状況により、日本経済にとっては特に厳しい状況になるかと思いますが、なんとかその突破口を見つけられればと思います。
他の投資情報の記事を以下に貼付しておきますので、よろしければご覧ください。
このような投資に関する情報発信はTwitterでも行っておりますので、ご興味がある方は是非フォローをお願いします。
SAM@デベリーマン投資家（＠SAMindex7）
5/4米国予想 結果発表
— SAM@デベリーマン投資家 (@SAMindex7) 2022年5月4日
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以上、今回も最後までご覧いただき、ありがとうございました。
また次の記事でお会いしましょう。
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目次
こんにちは！デベリーマン投資家のSAMです。
私は、人生の選択肢の多様化のため、お金の勉強をして資産形成をしている、都内の不動産デベロッパー勤務の20代サラリーマンです。
40歳で1億円達成を目標に、日々貯蓄や投資に励んでおります。
具体的な保有資産や、株・ファンドなどの売買実績についても随時公開しますので、投資をこれから始めたい人や、資産形成について勉強したいけど、何から手を付ければよいのか分からないという人は、是非ご参考にしてください。
本日の議題は、「不動産投資（区分マンション）で資産形成 収入・支出・CFを徹底解説〜初心者向けの専門用語解説付き〜」です。
資産形成の手段の一つとして不動産を用いる方は一定数いますが、多くの方にとって、不動産投資というものはハードルが高いように感じるかもしれません。
その理由としてよく挙がるのが、①金額が大きくて手を出しづらい、②騙された話などを聞いて取り組むのが怖い、この2点だと思います。
この記事では、不動産デベロッパーに勤めている私が、皆様が不安に思っていることを解消するとともに、会社員にとって不動産投資が資産形成のための最良の手段であることをお伝えしていきたいと思っています。
また、専門用語などの難しい話はできるだけ簡潔に、分かりやすく解決していきます。
資産形成のために、まずNISAやiDeCoを始め、その後特定口座でETFや個別株も買い始めて、次の投資方法を模索している方は是非ご覧ください。
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１．不動産投資の種類
まずは、不動産投資の種類について簡単に解説します。
今回は現物取引に焦点を絞って解説しますので、ファンドやREITを用いて投資する手法については除外して考えます。
不動産投資は大きく分けて7種類あります。
①区分マンション
②戸建て
③一棟マンション・アパート
④一棟ビル
⑤シェアハウス・民泊
⑥駐車場・駐輪場
⑦トランクルーム
不動産投資を始めるにあたっては、①～③の住宅物件をオススメします。
理由は単純で、身近で分かりやすく、ご自身でのリスクコントロールがしやすいからです。
それ以外のアセットをご検討の方は別記事にて今後解説しますので、そちらをご参照ください。
ここからは住宅物件である①～③について詳しく解説します。
それぞれについて、価格と借入の観点で、簡単にまとめました。
※価格、利回りについては目安として表記しており、この範囲に収まらない物件もございます。
この中で私がオススメしたいのは、区分マンション投資です。
理由は、自己資金がほとんど必要なく始められて資金効率が良い上に、リスクも低いと考えられるからです。
その理由について次の章で詳細解説したいと思います。
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２．不動産投資のメリット
続いて、不動産投資のメリットについて解説したいと思います。
私が考える不動産投資のメリットは以下5点です。
①レバレッジを効かせた投資で、効率的な資産拡大が可能
②もしもの時も、不動産売却によって損失を最小限に抑えられる
③資金計画を立てやすい
④節税効果が得られる
⑤保険代わりになる
順番に詳細解説します。
①レバレッジを効かせた投資で、効率的な資産拡大が可能
これは不動産投資を行う最大のメリットだと考えております。
株やFX、仮想通貨などへの投資は基本的には自己資金でのみ行うことができます。
いくら投資したくても、金融機関はそのために貸付することはなく、元々資金を持っていない人にとって莫大な資産を築くことは難易度が高い現状があります。
相当なリスクを負うか、相当長期間に渡って投資を続けないと、莫大な資産形成は達成できません。
一方、不動産は投資するための資金の貸付をしてくれます。
少ない資金で莫大な資産を運用することで、多大な純資産形成が可能になります。
またローン返済についても自身のポケットからではなく、入居者の家賃から支払われます。
つまり不動産購入時も、ローン返済時も自身の資金をほとんど使わずに、資産形成ができます。
これが不動産投資の唯一無二のメリットだと言えます。
②もしもの時も、不動産売却によって損失を最小限に抑えられる
日本人は特に大きな借金をすることに抵抗がある人が多いです。
不動産を買っても入居者が付かず、苦しい状況になったらどうしようと考える方は多いのではないかと思います。
しかし、仮に1000万円の物件を取得して運用失敗したとしても、1000万円の損失を被ることは基本的にはありません。
その物件を売却することである程度補填ができるからです。
特に東京都内の物件は資産価値が高いので、ある程度の金額での売却は可能だと思います。
③資金計画を立てやすい
バブル崩壊時、不動産価格は大きく下落しましたが、家賃相場についてはそこまで激しく落ち込むことはありませんでした。
下記グラフを見ていただけると分かる通り、不動産価格は半値以下になっておりますが、家賃相場については-15%程度です。
そういった意味で家賃収入は予測がしやすいです。
またローン返済やその他必要経費について、不動産投資では知識があればある程度予想できる支出が多いです。
よって、資金計画は立てやすいと感じております。
参照：遂にバブル崩壊?2020年不動産価格大予想！ - 株式会社TESキャピタル (tescapital.net)
※オフィスビルの変動グラフしかなかったためそちらを使用
④節税効果が得られる
後ほど詳細は解説しますが、不動産には減価償却という特殊な費用が存在ます。
これによって、実際のCFベースでは黒字経営できているが、財務上は赤字になる現象が起こりえます。
確定申告をすることで、不動産投資による収支と、会社からの給料などの所得は通算して計算することが可能ですので、財務上の赤字を報告することで節税効果が期待できることも不動産投資のメリットの一つだと言えます。
⑤保険代わりになる
不動産投資においてローンを組む場合、団体信用生命保険に加入することになります。
これはローンを借入した本人が死亡した場合、残りの返済が免除になり、ご家族に不動産資産が残るというものです。
これにより、生命保険などに加入する必要がなくなります。
団体信用生命保険は、ローン返済額に組み込まれて支払うものですが、こちらにガン特約などを追加して、ガン保険代わりにすることも可能です。
ここまで５つのメリットを解説してまいりましたが、これらのメリットを最も享受できるのが区分マンションだと言えます。
特に100％ローンが組めるという点が最も大きなメリットです。
会社員など、安定した収益を持っている方は積極的に借入をして、不動産によって資産拡大することをオススメします。
以下では、区分マンションへの投資という前提で、不動産投資を解説していきたいと思います。
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３．不動産投資の収入・支出・CF
続いて、不動産投資において発生する収入、支出、そしてそれらによるCFについて解説します。
これらを購入時、運用時、売却時の３つの段階に分けて解説します。
■購入時
購入時は収入はなく、支出のみです。
必要な支出について以下にて解説します。
・物件価格
・諸費用
諸費用については一般的に、物件価格の5～10％程度必要だと言われています。
詳細は以下の表をご覧ください。
区分投資のローンは基本的には物件価格100％までの融資となりますが、場合によっては諸費用まで含めたローンを引けることがあります。
■運用時
●収入
＜常時＞
・家賃収入
賃料と共益費は項目が分かれて請求されていますが、これらはまとめて不動産オーナーの収入となります。
＜一時的＞
・礼金
新規の入居者と賃貸借契約を締結する際、入居者から不動産オーナーに支払われるものです。
家賃1か月分が相場ですが、オーナーの意向次第で、礼金なしにしたり、逆に2か月分取ったりする場合もあります。
物件の人気具合で、判断しています。
・更新料
賃貸借契約は2年間のことが多いですが、この契約を更新するために必要な費用が更新料です。
相場は家賃1か月分です。
●支出
＜常時＞
・ローン返済
金融機関に対して支払う返済です。
ローンには元利返済と元金返済の2種類があり、それぞれ総返済額と月々の返済額が異なります。
大きな特徴は以下の通りです。
総返済額：元利返済＞元金返済
毎月返済額：元利返済→ずっと一定、元金返済→最初は支払い額多く徐々に減っていく
参照：元利均等返済と元金均等返済はどちらがお得？違いと目的別の選び方を解説 (musashi-corporation.com)
それぞれの月々の返済額を算出するための計算式は以下の通りです。
（元利返済）
毎月返済額＝借入金額×月利×（1+月利）の返済回数乗/（1+月利）の返済回数乗-1
※月利＝年利/12
（元金返済）
N回目の返済額 ＝ 元金の均等返済 ＋ 残額の利息
＝ 借入金額/返済回数 + (借入金額 – 借入金額/返済回数 X (Ｎ – 1)) x 金利
計算式だと難しすぎるので、参考に金利と借入金額別の月額返済額（元利返済ver）を添付しておきます。
現在（2022年5月3日時点）の金利相場としては、住宅ローン0.5％程度、区分投資用ローン1.8％程度です。
ローン金額を計算することに特化したローン電卓がございますので、必要な方は以下よりご購入いただければと思います。
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・管理委託費
管理会社に委託するために必要な費用です。
相場は家賃の3％～5％で、毎月お支払いする形になります。
委託業務内容は、家賃回収代行業務、緊急修繕などの対応窓口業務です。
委託は必ず必要なものではなく、自主管理するオーナーもいらっしゃいます。
・管理費
建物を管理するために、マンションの管理組合に毎月支払う費用です。
管理組合によって金額は決まっており、相場としては3,000円～10,000円程度です。
管理組合は全区分のオーナーから回収したお金で、マンションの管理運営に必要な資金を賄います。
代表的なものとしては、共用部の光熱費や、設備などの点検費、管理人の人件費などです。
・修繕積立金
管理組合は各区分の所有者から集めた修繕積立金で、大規模修繕を行います。
相場としては、2,000円～20,000円で毎月管理組合に支払います。
大規模修繕は一般的に10年～15年のスパンで行われ、修繕が実施されるたびに、毎月回収される修繕積立金の金額が増額されることが多いです。
よって、築年が古いマンションほど修繕積立金は高い傾向にあります。
・固定資産税、都市計画税
毎年1月1日時点の物件の所有者に請求される税金です。
年1回の支払いで、数十万円の金額が一般的です。
・火災、地震保険料
5年もしくは10年に一度支払いする保険料です。
物件購入時に支払っておりますので、それが期限切れになったときに必要になる費用です。
まとめて数十万円という金額が相場です。
・減価償却 ※会計上の費用で実際のCF上の支出ではない
減価償却とは、価格が大きく長期にわたって使用するものに関して、購入したときに全額費用計上するのではなく、何年かに分けて費用計上するというものです。
不動産はまさにそれに該当し、減価償却期間や金額は以下のように算出されます。
減価償却期間＝（法定耐用年数ー経過年数）＋経過年数×20％
※法定耐用年数は構造によって異なる。
例）木造：22年、鉄筋コンクリート：47年、鉄骨鉄筋コンクリート：47年
月額減価償却費＝取得価格×定額法の償却率/12
※定額法の償却率＝1/減価償却期間
＜一時的＞
・緊急修繕費
専有部内に故障などが発生した場合に必要になる費用です。
賃貸借契約の内容によりますが、基本的に専有部内の故障の修繕費は、不動産オーナーが負担することが一般的ですので、必要経費としてある程度見ておく必要があります。
特に築年数が古い物件では設備の交換を余儀なくされる事態が多く、支出がかさむ傾向があります。
また、入退去時の原状回復工事もオーナー負担となる部分が大きいため、その点も考慮する必要があります。
・仲介手数料
入居者が退去し、新たに入居者を募集するときに発生する費用で、不動産仲介会社に支払います。
一般的には家賃1か月分となっています。
■売却時
●収入
・物件価格
・固都税清算金（固定資産税、都市計画税の日割り分）
●支出
売却時の支出については、一般的には4％～6％程度だと言われています。
詳細は以下の通りです。
以上、用語の解説と、すべての収入、支出、それによるCF（キャッシュフロー）の解説でした。
最後にこれらを含めて、不動産投資の物件判断の際に用いる指標について解説します。
■表面利回り
年間家賃収入÷物件購入価格で算出される数字です。
一般的に初期判断の指標として用いられます。
■実質利回り
（年間家賃収入ー年間支出）÷物件価格で算出される数字です。
この年間支出は実際のCFベースで考えられることが多く、減価償却は含みません。
また、物件自体の収益性を示すための指標なので、ローン返済は加味せずに算出されます。
これら２つの利回りをベースに不動産取引はなされることが多いです。
東京都内の相場としては、以下の通りです。（2022年5月3日時点）
表面利回り：3％～7％
実質利回り：2％～6％
ここからローン返済が必要になりますので、基本的には区分投資でフルローンを組んだ時、CFを残すことは難しいとされています。
この投資手法での利益確保の手段は、家賃によるローン返済による売却時の差額分利益となります。
よって、CFとしてはギリギリでも良いので、プラスをキープし続けることを意識することが大切だと考えております。
仮に金利1.8％で不動産を購入した場合、CFが出るラインは表面6％程度です。※筆者調べ
このような物件でリスクが少ないものを選んで購入することが区分投資のポイントになります。
続いて、私が作成した区分不動産収支シートを公開します。
これは架空の物件でシュミレーションしたものです。
前提条件は以下の通りです。
物件価格：2000万円（100％ローン）
諸費用：物件の5％
PMフィー（管理委託費）：賃料の4％
修繕積立金：10,000円/月
管理費：5,000円/月
ローン条件：金利1.8％、返済期間35年
上記のような条件で、表面利回り6％で、年間CF2,850円とギリギリプラスになる状況です。
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４．まとめ
以上、いかがでしたでしょうか。
不動産投資についての不透明な部分が少しでもご理解いただければ幸いです。
ご説明の中で申した通り、不動産投資は少ない自己資金で莫大な資産形成ができる唯一の手段と言えます。
また、安定収入がありローンが借りられる方なら再現性がかなり高い方法だと考えております。
会社員という肩書を強みに資産形成ができる代表的な手段です。
ご興味あれば是非取り組んでいただければと思います。
記事の中で何か分かりにくかったことなどございましたら、気軽にコメントいただけると幸いです。
他の不動産に関する記事を以下に貼付しておきますので、よろしければご覧ください。
Twitterやっておりますので、そちらでご質問いただいても結構です。
是非お待ちしております。
SAM@デベリーマン投資家（@SAMindex7）
日本株の財務状況解説の記事を書きました。
— SAM@デベリーマン投資家 (@SAMindex7) 2022年5月2日
今回は、【SRAホールディングス】編です。https://t.co/OVxbHVwYhy
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不動産投資（区分マンション）オススメの物件の探し方～収益物件の良質な情報収集～
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目次
こんにちは！デベリーマン投資家のSAMです。
私は、人生の選択肢の多様化のため、お金の勉強をして資産形成をしている、都内の不動産デベロッパー勤務の20代サラリーマンです。
40歳で1億円達成を目標に、日々貯蓄や投資に励んでおります。
具体的な保有資産や、株・ファンドなどの売買実績についても随時公開しますので、投資をこれから始めたい人や、資産形成について勉強したいけど、何から手を付ければよいのか分からないという人は、是非ご参考にしてください。
本日の議題は、「不動産投資（区分マンション）オススメの物件の探し方～収益物件の良質な情報収集～」です。
不動産投資に興味があり、実際に始めてみたいけど、どうやって物件を探せばよいか分からないという方が多いと思います。
不動産投資で騙された話を聞くこともあり、最初の第一歩を踏み出すのが怖いと思う気持ちも理解できます。
そこで今回は、初心者向けに物件情報の探し方を解説します。
不動産投資に不安がある方は、より多くの物件情報に触れて知識を蓄えることで、あらゆるリスクにも対応できるようになると考えております。
是非この記事を参考にして、たくさんの物件情報にふれていただければと思います。
※本記事は区分マンション投資に特化したものとなっております。
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１．仲介物件と買取再販物件
物件の探し方を紹介する前にまずは、物件の買い方について説明します。
不動産会社に物件情報の紹介を受けると聞くと、仲介会社をイメージする方が多いと思います。
しかし、仲介会社からではなく、買取再販業者から物件を購入するという手法もあります。
まずはこれらの違いについて、解説します。
■仲介会社
不動産仲介会社のビジネスモデルは、物件情報を顧客に紹介し、売り手と買い手をマッチングし、仲介手数料を得るというものです。
不動産市場に出回っているもの全てが対象となるので、幅広い物件を取り扱えるという点が大きなメリットです。
■買取再販会社
一方、買取再販会社のビジネスモデルは、物件を一度自社で購入し、それを顧客に売却するというものです。
不動産のプロの目で選び抜かれた物件のみの取り扱いなので、精度は高いですが、物件数に限りがあるという特徴があります。
これらの特徴をまとめると以下の通りです。
仲介会社は、手数料にて利益を確保しているのに対して、買取再販会社は仕入れ値と売却額の差額にて利益確保している点が大きな特徴です。
買取再販については、不動産会社自らが売り手になり、売却活動を行うことになるため、買い手はそれに対して仲介手数料を支払う必要がなくなります。
基本的には仲介手数料分が上乗せされた価格にて売却されることが多いですが、中には利益をかなり上積みして売却する業者もあるため、そのあたりの見極めは重要になってきます。
このような特徴から、契約価格については、仲介物件は売り手と買い手の間で決定されるのに対し、買取再販物件は不動産会社が決定するものが多いです。
よって買取再販物件の方が値引きが難しいことが多いです。
ここまで聞くと、仲介物件の方が良さそうに感じますが、買取再販物件には大きなメリットがあります。
それは100％フルローンが可能なことです。
正確には、提携先の金融機関に事前審査をかけ、100％ローンが出る物件のみを購入して転売しています。
その買取再販会社の提携ローンを用いることで、フルローンでの物件購入が可能になります。
一方、仲介物件は100％フルローンは難しいことが多いです。
仲介物件でフルローンできる物件は0ではないですが、基本的には自力で金融機関に交渉に行かない限り、好条件での借入は難しいのが現実です。
レバレッジが効くことが不動産投資の一番のメリットであり、それを全面的に可能にする買取再販物件は使い方によっては、魅力的だと思います。
ここまで、仲介物件と買取再販物件の違いを解説しましたが、これから解説する物件検索方法の中では、この両方の情報が混在しているものが多いです。
この違いについて、意識しながら物件情報を見ることで、物件見極めの精度が高まると思います。
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２．収益物件の探し方
続いて、物件情報の探し方です。
収益物件の情報収集方法は、大きく３つあります。
①検索サイト
②競売物件サイト
③地元の不動産会社からの紹介
④セミナー等による物件情報の紹介
それぞれについて、以下解説します。
①検索サイト
最も手軽に実行できる、初心者にオススメの方法がこちらです。
各物件サイトでは、大量の情報がありますが、その中で自分の条件に合う物件を検索して探してみてください。
気になる物件があれば、積極的に資料請求することをオススメします。
投資物件の検索サイトとしてオススメのものを以下にてご紹介します。
■楽待（らくまち）
【楽待】国内最大の不動産投資サイト｜収益物件数No.1 (rakumachi.jp)
7万件を超える物件情報を取り扱っている、不動産投資用サイトの最大手です。
自分のニーズを検索条件として登録できるといった便利な機能も付いております。
こちらは、単に投資物件が検索できるだけではなく、不動産投資家による講義やコラムなどのコンテンツも充実しているのが特徴です。
特に初心者の方は、非常にタメになる内容が盛りだくさんだと思いますので、登録して損はないかと思います。
■健美家（けんびや）
東京都の収益物件を探す｜不動産投資の健美家 (kenbiya.com)
1.5万件を超える物件情報を取り扱っている、大手サイトの1つです。
楽待には劣りますが、国内ナンバー２の規模を誇っています。
大きな特徴としては運営歴が最も長く信頼性が高いということです。
こちらについても、コラムやブログが充実しております。
■ノムコム・プロ
【ノムコム・プロ】不動産投資、収益物件、事業用不動産の情報サイト (nomu.com)
野村不動産ソリューションズが運営するサイトで、収益物件に特化しているものです。
不動産投資を始めたい方向けのセミナー等も開催していることがありますので、時間が合う方はそちらにもご参加いただければと思います。
■アットホーム
【アットホーム】中古マンションを探す｜マンション購入の情報 (athome.co.jp)
こちらは投資用物件に特化したものではありませんが、取り扱い物件数は非常に多いです。
主に自己居住用の物件掲載がされていますが、投資用として保有できる物件情報も多々あります。
自身でシュミレーションすることが多くなりますが、非常に勉強になると思います。
■SUUMO
最後に皆様おなじみSUUMOです。
こちらも投資用物件に特化したものではありませんので、調べる手間は多いですが、掘り出し物が見つかりやすいです。
物件情報も多いので、条件を絞って検索することをオススメします。
投資用物件専用のサイトには買取再販物件が多く存在し、それ以外では仲介物件が多いのが全体的な傾向です。
②競売物件サイト
つづいて競売物件サイトです。
こちらは破産や相続等で競売に出された物件が掲載されています。
このような事情があるため、相場よりも安く購入できるケースもあるため、競売物件を狙う投資家も存在します。
代表的なものを２つご紹介します。
■競売情報BIT
ホーム | BIT 不動産競売物件情報サイト (courts.go.jp)
こちらは裁判所が運営しているサイトです。
日本全国の物件取り扱いがあり、競売物件を探すのに最も使用されています。
■981
地元不動産業者のサポートを受けられる競売不動産検索サイト！981.jp
こちらは、一般社団法人不動産競売流通協会によって運営されているサイトです。
競売情報BITと同じく、日本全国の物件取り扱いがあります。
③地元の不動産会社からの紹介
物件情報をいち早くキャッチするのにはこの方法が最も効果的です。
情報の流通は、売り手→不動産会社→流通サイト→その他不動産会社の流れで出回ります。
この中で、地元の不動産会社からの紹介は、最初の不動産会社の時点での情報を取得できます。
よって①や②よりも早い段階で情報を得られることが大きなメリットです。
ただし、物件情報の取得にはエリアが限定されることが多いのがネックだと言えます。
しかし有益な情報を取得できるチャンスが多いので、積極的に地元の不動産会社にアプローチするのは効果的だと思います。
こちらの物件は、仲介物件が多い傾向にあります。
④セミナー等による物件情報の紹介
不動産投資に興味を持つ人が増える中で、各社セミナーに力を入れるようになりました。
セミナーの中では不動産投資の基礎講座をするだけではなく、実際に物件情報をいただけることも多いです。
オススメのセミナーを以下添付しますので、興味のある方は是非ご参加ください。
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３．まとめ
以上いかがでしたでしょうか。
様々な物件情報の探し方があり、そのそれぞれに特徴があることが分かっていただけたかと思います。
不動産業界では千三（せんみつ）という言葉がよく言われます。
これは、1000の物件情報に出会えば、3つの物件は購入できるような良い物件だという意味です。
それぐらい良い物件に出会うまでの道のりは険しいです。
だからこそ、少しでも多くの物件情報に触れることは非常に重要です。
この記事で、不動産投資についての理解が少しでも深まっていれば幸いです。
他の不動産に関する記事を以下に貼付しておきますので、よろしければご覧ください。
今回も最後までご覧いただき、ありがとうございました。
また次の記事でお会いしましょう。
Twitterにて日々、投資や資産形成の情報を発信しておりますので、是非ご覧いただければ幸いです。
SAM＠デベリーマン投資家（＠SAMindex7）
5/2日本株予想
— SAM@デベリーマン投資家 (@SAMindex7) 2022年5月1日
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